南京商办写字楼市场2025年度报告

一、市场概况与供需动态

（一）新增供应与存量规模

2025年南京写字楼市场迎来阶段性供应高峰，全年新增供应面积约54万平方米，其中四季度尤为集中，4个新项目入市，主要分布于河西和鼓楼板块。截至年末，全市高品质写字楼存量超550万平方米，空置率同比攀升7.5个百分点至36.2%，反映出市场供需平衡压力显著增大。

（二）需求端表现

• ‌净吸纳量‌：全年净吸纳量达7.8万平方米，同比增长26.7%，但需求释放仍受企业租赁决策谨慎化影响。
• ‌租赁结构‌：面积小于500平方米的租赁占比高达56%，显示中小企业主导需求；搬迁需求占80%，新设办公需求仅12%，扩租需求更显疲软（8%）。
• ‌行业分布‌：金融业以22%占比居首位，保险行业需求活跃；房地产和建筑业（13%）、第三方办公服务（12%）、消费服务与教育（11%）紧随其后。

二、租金走势与区域差异

（一）租金整体下行

截至2025年末，全市平均租金报价同比下跌6.8%，至103.7元/平方米/月（约2.37元/平方米/天），跌幅较前一年扩大。新街口、鼓楼、河西、江宁四大板块租金均呈下滑态势，其中：

• 新街口：3.80元/平方米/天
• 鼓楼：2.66元/平方米/天
• 河西：3.10元/平方米/天
• 江宁：2.14元/平方米/天
  核心板块租金韧性相对较强，但整体市场仍处于租户主导的调整周期。

（二）租金下调成因

• ‌供应过剩‌：新增项目集中入市加剧竞争，业主通过降价吸引租户。
• ‌企业成本控制‌：经济环境下行促使企业优先选择性价比更高的办公空间。
• ‌区域分化‌：非核心商圈租金降幅更显著，核心区因配套成熟而相对稳定。

三、行业需求特征与趋势

（一）主导行业分析

1. ‌金融业‌：保险、银行及基金类企业需求集中于新街口与河西，承租能力较强，偏好高品质楼宇以提升品牌形象。
2. ‌专业服务与TMT‌：律所、咨询公司及科技企业（如芯片、大数据）活跃于河西、雨花等区域，注重区位便利性与产业集聚效应。
3. ‌新兴领域‌：人工智能、新消费科技企业成为新增长点，推动多元化办公需求。

（二）租赁行为变化

• ‌面积偏好‌：200–300平方米、300–500平方米及500–1000平方米区间最为活跃，反映企业规模与成本平衡需求。
• ‌租户导向‌：业主方通过弹性定价、免租期延长（如部分项目提供2-4个月免租）及定制化服务应对市场压力。

四、未来展望与挑战

（一）供应压力持续

2026年预计新增超50万平方米供应，包括河西金融城二期C1、中芬合作交流中心等项目，非核心商圈供应占比提升，可能进一步推高空置率。

（二）市场转型机遇

• ‌存量提质‌：业主转向资产结构优化与资源盘活，通过绿色化、智能化改造提升竞争力。
• ‌政策创新‌：南京探索商办物业复合利用（如兼容租赁住房），为存量资产转型提供新路径。
• ‌行业韧性‌：金融、TMT等主导行业需求稳健，支撑市场长期活跃度。

（三）挑战与建议

• ‌去化压力‌：需通过差异化定位（如聚焦科技企业或共享办公）吸引特定客群。
• ‌租金管理‌：业主应平衡短期收益与长期价值，避免恶性价格竞争。
• ‌区域协同‌：非核心商圈需强化交通与配套，缩小与核心区的租金差距。

五、结论

2025年南京写字楼市场在供应高峰与需求谨慎的双重作用下，呈现租金下行、空置率攀升的调整态势。然而，金融与科技行业的强劲需求及政策创新为市场注入韧性。未来，业主需以存量提质为核心，通过灵活策略应对供需失衡，把握产业升级带来的结构性机遇。